染雾地产洋房年度推广方案范文 篇一
标题：创新营销策略，推动地产洋房销售增长
地产洋房年度推广方案范文 篇一
随着经济的发展和人民生活水平的提高，人们对于居住环境的要求也越来越高。地产洋房作为一种高品质的住宅形式，具备独特的设计和优质的生活体验，受到了越来越多人的关注和喜爱。然而，由于洋房项目的特殊性和高端定位，推广工作面临一些挑战。因此，我们需要制定一套创新的推广方案，以推动地产洋房销售增长。
首先，我们需要建立一个全面的市场调研机制，深入了解目标客户的需求和购买决策过程。通过了解客户的心理和行为习惯，我们可以更好地推出适合他们的产品和服务。同时，我们还需要关注竞争对手的动态，及时调整我们的策略，保持市场的竞争力。
其次，我们需要加强品牌推广和宣传。地产洋房是一种高端产品，品牌形象的塑造对于销售增长至关重要。我们可以通过建立专业的宣传团队，利用互联网和传统媒体渠道，进行有效的品牌推广。同时，我们还可以与知名设计师和艺术家合作，打造独特的洋房形象，吸引更多目标客户的关注。
第三，我们需要提供优质的售后服务。地产洋房的购买过程相对复杂，客户对于售后服务的要求也较高。我们可以建立一个专业的售后服务团队，为客户提供全面的服务，解决他们在购房和入住过程中遇到的问题。通过提供优质的售后服务，我们可以增加客户的满意度和忠诚度，进一步推动销售增长。
最后，我们需要通过创新的销售渠道和方式，拓展更多的销售机会。除了传统的销售渠道，我们还可以借助互联网和移动端技术，开展线上销售和推广活动。我们可以建立一个专业的线上销售平台，提供全面的产品信息和购房咨询服务。同时，我们还可以利用社交媒体和在线广告等渠道，进行精准的推广，吸引更多潜在客户的关注。
综上所述，地产洋房年度推广方案应该包括市场调研、品牌推广、售后服务和创新销售渠道等多个方面。通过制定切实可行的策略和措施，我们可以提高地产洋房的知名度和销售额，推动行业的发展。
地产洋房年度推广方案范文 篇三
南方新城·风林高地项目整体推广策划方案
目 录
第一部分:市场分析
一、 项目基本情况
二、、本地区项目细分市场(中高端花园洋房)市场基本情况分析
三、细分市场(中高端花园洋房)项目推广策略分析
四、细分市场(中高端花园洋房地产)广告传播策略分析
五、细分市场(中高端花园洋房地产)发展趋势
六、主要竞争项目及楼盘分析
第二部分:swot分析
一、项目优势
二、项目劣势
三、项目机会
四、项目威胁
第三部分:项目定位策略
一、目标客户群说明
二、项目品牌定位策略
三、楼盘品质定位策略
四、物业定位策略
五、推广定位策略
第四部分:项目营销推广
一、项目现场包装
二、建设步骤建议
三、广告推广策略
第五部分:项目销售策略
第六部分:宣传推广计划
第一阶段:品牌推广
第二阶段:楼盘品质塑造
第三阶段:营造销售氛围
第七部分:媒体广告
一、整合传播策略
二、媒体组织和规划策略
三、具体实施措施
后 记
第一部分:市场分析
一、 项目基本情况:
[南方新城 · 风林高地"是南方集团继南方花园、南方香榭里之后，在高新区开发的又一大型品质社区。项目占地400亩，总建筑面积70多万平方米，分七个组团进行开发。
[南方新城 · 风林高地"位于平顶山公园以南，南方香榭里以北，毗邻已近实施的高(二郎高庙村)九(大坪九坑子)路城市干道。通过南面的石桥铺交通枢纽和北面的高九路城市干道，可畅达解放碑、沙坪坝、杨家坪、二郎科技新城等各主城区，同时，石桥铺高新区城区配套，给小区的居者提供了一个环境优美、交通便利的城区生活环境。
[南方·风林高地"以高尚花园洋房、高层住宅为主。居住在享受城市的便利与畅通之余，更能投入到上风上水的自然美景之中。项目地处高新区城市最高点，既有着山城的高地田园风貌，空气清新，又可远眺歌乐山、南山，山*氤氲蔚然，居住其间心旷神怡。
目前，该项目已经完成了前期场地的平整和施工围墙的修建，进入正式施工建设阶段，项目将于年内正式开盘，并开始推广和营销。
二、项目细分市场(中高端花园洋房)市场基本情况分析:
由于本项目属于低密度、高品质花园洋房，项目自身设计和规划具备较高的建筑品质和市场
营销定位。
从目前重庆地区房地产中高端市场的情况来看，今年以来投放和进入市场的中高端花园洋房项目，相对去年同期，增长幅度很大。
不少房地产商都将花园洋房项目作为其进*高端市场的突破点，目前已经完成前期推广和市场拓展的项目多达20余个。
在秋交会上亮相的新项目也达到了10余个，不少项目在房交会上的表现都异常活跃，因此可以预见本年度重庆中高端花园洋房的市场竞争将异常激烈。
同时，根据相关媒体所进行的市场调研来看，目前本地区相应市场的成交量也异常的活跃，体现出消费者对中高端花园洋房特别的钟爱和热情。
三、细分市场(中高端花园洋房)推广措施分析
● 高撇脂营销、推广策略风行
由于中高端住宅的特殊价值定位和推广目标人群的不同，本地区的中高端花园洋房普遍采取了高撇脂的营销、推广策略，即采取高投入、高溢价的推广策略，在项目入市阶段便采取强势的广告推广手段，对项目核心优势和买点进行大规模的广告宣传和推广，以达到先声夺人、取得市场领先的目的。
●电视广告媒体开始占据媒体发布的主流
从目前中高端房地产项目媒体发布和推广的趋势来看，大规模报版广告投放的趋势依然存在，但更多的开发商开始转向于大型户外广告的投放、并尝试通过电视、广播电台进行广告推广，热播电视剧的片花广告、黄金时段的房地产广告的投放量在半年内有了大幅度的提升。
四、细分市场(中高端花园洋房地产)发展趋势
● 单一品质诉求难以支持购买理由
消费者对中高端房地产置业的诉求也更为多元化，如建筑外立面风格、社区环境景观美学特征、成熟物业、品质物业等美学精神层面需求、舒适度需求已经成为越来越多中高消费者和投资人群关注的焦点。
● 整体规划大型社区价值被受关注
更多具备一定规模、整体规划的大型高尚综合社区项目逐步成为市场主流，造城的趋势越来越为相当多数开发商所认可。
项目整体规模越来越大，数百亩、上千亩的大盘，完整成熟城市社区、大配套概念已经为市场发展所接受。
今年以来推出的奥林匹克花园、长青湖、建工未来城等项目已经表现出在这方面强劲的市场潜力。
诉求项目的多层次价值诠释，成功的功能定位、推广定位、物业定位，赋予项目更高综合品
质，吸引消费者关注，越来越成为市场发展的主流。
五、主要竞争楼盘分析:
1、区位*竞争项目
(主要针对邻近区域如:大渡口、高新区、九龙坡区同品质、相似规模项目)
● 金科绿韵康城(总占地200亩)
物业类别:花园洋房
装修状况:毛坯
建筑类别:高层、小高层
物业地址:九龙坡高新区九龙园区(九龙坡公、检、法旁)
占地面积:130000平方米 建筑面积:350000平方米
容积 率:2。89 绿化率:42。15%
总 户 数:2178停 车 位:1089位
开 发 商:金科集团·重庆华协置业有限公司
项目定位:[纯自然的品质生活"的高尚生态社区。
优势概念诉求:绿韵康城开启居住5d-house全新标准
项目特点优势:6米挑高阳台、宽户型
主要广告推广媒体:
大型户外广告发布、大面积灯箱广告发布、报纸广告发布、
整合推广策略评估:
借助大规模的户外广告发布充分展现开发商实力，通过广场推广、大型房交会推广活动吸引大众关注，利用阶段*报纸广告的发布告知项目信息，借助不同推广媒体的各自优势，实现项目知名度的迅速提升，在开盘前充分储备客户，实现项目成功营销。
● 天骄美茵河谷(总占地1400亩)
物业类别:高尚住宅
装修状况:毛坯
建筑类别:多层、别墅
物业地址:九龙坡石桥铺高新区高庙科技新区
开 发 商:中城联置业
售楼处地址:九龙坡区石桥铺高新区高庙科技新区
容 积 率:2。50绿化率:37。40%
项目特点优势:异国风情、德国风格建筑特*、强调环境品质
主要广告推广媒体:
报纸广告发布、主题推广活动、电视广告
整合推广策略评估:
通过广场推广、大型房交会推广活动吸引大众关注，利用阶段*报纸广告的发布告知项目信息，强调循序渐进的推广策略，注重针对*的广告媒体投放，力求以品质制胜，由于项目体量大、开发周期长，因此长期的市场推广战略成为其整合的关键。
●晋愉绿岛(总占地2000亩)
晋愉绿岛地处重庆市大渡口区西部，双山社区南区，整个南区用地为121。9公顷，南区东面靠陈庹路与大渡口新区，西南毗邻九龙坡区城市规划道路，以双山路与北区相连。整个地形原生自然，呈向心型三角型走势，双山、坦克山脉络由北至南蜿蜒伸展，起伏变化，双山山峰不仅为区域内的空间制高点，同时也是联系南北两区的地理中心。
双山两块住宅用地面积约20。8万平方米，拟规划建设住宅2995户，容纳人口约1万人，本住宅区以多层及高层住宅为主，并且辅以一定数量的联排低密度住宅，以满足不同的消费群体的需求。
项目经济指标: 一期总用地面积:208081平方米
不计容积率总建筑面积:402619。17平方米
建筑容积率:1。93 建筑密度:26。2%
绿地率:38。7% 总户数:2995户
停车位:地上110辆 地下1295辆
项目特点优势:低密度、高品质
主要广告推广媒体:
少量报纸广告发布
整合推广策略评估:
目前该项目尚处于前期筹备、整理阶段，尚无其他广告发布和推广活动，因此暂时难以对其
推广策略进行评估。
2、规模*竞争楼盘
● 重庆奥林匹克花园(总占地3753亩)
物业类别:高尚住宅
装修状况:毛坯
建筑类别:花园洋房
物业地址:渝北北部新区金山大道、机场路交汇处(经开区管委会旁)
交通状况:交三条城市主干道围合(210国道、金开大道、金山大道)，距龙头车火车站1公里，离解放碑6公里，即将建设的轻轨三号线从旁经过
开 发 商:重庆奥林匹克花园置业有限公司
容 积 率:1。20 建筑面积:2500000平方米
总 户 数:20000 绿化率:55%
楼层状况:940套，其中808套花园洋房，122套连排别墅，10套*别墅
周边配套: 内部配套:攀岩墙、壁球馆、体*馆、羽毛球馆。。。。。强大运动、休闲、健康配套中、小学:泛教育模式:三位一体的立体教育商场。
商业配套，一站式居家生活
建材设备: 通讯:智能化系统，adsl和ip两种宽带接入方式
项目定位:
在充分理解城市发展与重庆奥林匹克花园总体规划的基础上，重庆奥园在定位上强调项目与城市的关系，突出项目在城市鲜明、独一无二的城市新功能中心定位，以区别于城市已形成的和正在规划中传统的商务区、居住区。重庆奥园以居住、运动、教育、商业等部分组成，是人文生活、城市与自然、高品质健康居住*共生，可持续发展的综合区域，最终成为重庆市的新功能中心。一座大型山水奥运城，将加速北部新区乃至整个重庆的*化进程。 主要广告推广媒体:
大型户外广告发布、大面积灯箱广告发布、报纸广告发布、
整合推广策略评估:
依托奥运主题造势，借助大规模的户外广告发布充分展现开发商实力，通过广场推广、大型房交会推广活动吸引大众关注，利用大规模、持续的报纸广告发布告知项目信息、造成项目品牌影响力和知名度， 借助不同推广媒体的各自优势，实现项目知名度的迅速提升，在开盘前充分储备客户，实现项目成功营销。
● 金科天湖美镇(总用地:850亩)
物业类别:高尚住宅 装修状况:毛坯
建筑类别:花园洋房、别墅
物业地址:渝北北部新区金开大道1号
交通状况:金科天湖美镇北部新区金开大道1号，三条城市主干道围合(210国道、金开大道、金山大道)，距龙头车火车站1公里，离解放碑6公里，即将建设的轻轨三号线从旁经过。美镇规划以水为灵魂，以溪为[绿轴"，以湖为基点，成*麒麟状。整个水系自北而南，或
由东向西形成多个半岛，由于水的蜿蜒曲折，水面的宽窄多变。
开 发 商:金科集团·重庆东成物业发展有限公司
开盘时间:2004-9-19入住时间:2005-5-31
开工日期:2004-3-1竣工日期:2005-5-31
占地面积:560000平方米建筑面积:400000平方米
容 积 率:1。20绿化率:43。20%总 户 数:约2000户楼层状况:4层
项目定位:
金科天湖美镇位于北部新区金开大道1号，占地面积约850亩，其中拥有一面积蓄100亩左右的天然湖泊，另有一占地面积约250亩的运动主题公园。项目背靠群山，三面临水，拥有良好的自然山水资源。显赫的区域优势，地处重庆显赫人居版块。
主要广告推广媒体:
持续电视广告推广、报纸广告发布、
整合推广策略评估:
借助持续的电视广告推广充分展现开发商实力、造成项目品牌影响力和知名度，表现项目核心优势，通过广场推广、大型房交会推广活动吸引大众关注，利用阶段*的报纸广告发布告知项目信息。借助不同推广媒体的各自优势，实现项目知名度的迅速提升，在开盘前充分储备客户，实现项目成功营销。
●建工未来城(占地面积约1300亩)
物业类别:高尚住宅
装修状况:毛坯
物业地址:渝北北部新区金开大道1666号
交通状况:建工·未来城位于重庆北部新区金开大道1666号，占地面积约1300亩，体育运动公园及森林休闲公园面积约400亩，自然水体约50亩，总建筑面积约80万平方米。 开 发 商:建工集团
占地面积:880000平方米 建筑面积:800000平方米
项目定位:
[建工·未来城"位于重庆北部新区金开大道1666号，占地面积约1300亩，体育运动公园及森林休闲公园面积约400亩，自然水体约50亩，总建筑面积约80万平方米。
项目南部、北部及东部为丘陵高地，西部为山沟低地和南山湖，形成别致的[聚宝盆"地形风貌。
项目属亚热带温润季风气候类型，热量资源丰富，降水量充沛，空气温润，植被保留完好。 项目作为重庆[建工房产"首家引入住宅科技所打造的品质居住社区，拥有区别于重庆其它楼盘的科技引领与行业率先价值。
主要广告推广媒体:
少量报纸广告发布
整合推广策略评估:
目前该项目尚处于前期筹备、整理阶段，尚无其他广告发布和推广活动，因此暂时难以对其推广策略进行评估。
●山语间(约300亩)
物业类别:别墅
装修状况:毛坯
建筑类别:独栋别墅、连排别墅、坡地别墅、双拼别墅
物业地址:渝北高岩路(市一中渝北分校旁)
项目定位:
山语间总占地面积约300亩，山语间分两期开发，一期总建面积逾6万平方米。由4+1低密度花园洋房和纯正山水别墅(独栋别墅、连排别墅、坡地别墅、双拼别墅)两部分组成。4+1低密度花园洋房面积180-220平方米不等，户户前庭后院，超大露台；而纯正山水别墅(包括*别墅、联排别墅、叠加别墅、双拼别墅)，面积从220-580平方米不等，家家门前小桥流水，多重私家庭院。山语间尽可能利用了坡地的原生地貌，保*了山语间项目作为低密度住宅的至高品质，并强调建筑的[原创*"，遵循顶级别墅的潮流趋势。对珍稀自然景观、人文环境的充分理解与把握，淋漓体现在每幢别墅的设计中。可以用:[原创、融合、超越、前瞻"来概括。
主要广告推广媒体:
少量报纸广告发布、
整合推广策略评估:
目前该项目尚处于前期筹备、整理阶段，尚无其他广告发布和推广活动，因此暂时难以对其推广策略进行评估。
● 北温泉九号 (总占地面面积500亩)
项目介绍:
项目位于北碚城北新区，北依缙云山，南临马鞍溪，与西师西农一溪相连，西临渝合高速公
路，东至北碚城区5分钟车程；至北温泉公园8分钟车程距市*28公里，机场31公里，港口34公里，重庆市中心至北碚高速路开车20分钟便可到达。随着渝合高速路费用的降低，与主城的[距离"更加拉近。项目紧邻北碚交通环线金华路，至北碚新、老*、商业中心及通往重庆主城的高速路口极为方便。
项目核心优势:
项目建筑设计保持原始地形地貌，设计规划依立体地形设计。另保留了二百多亩的天然生态湿地。社区还拥有2百余亩的天然[马鞍溪"生态公园，与低密度的社区规划相互呼应。所有户型的设计理念:更好的利用朝向与景观；更好的将主要房间与景观融合；更多的增加与环境联系密切的花园、露台配置；更加合理的空间分隔与功能组合；更加适宜高品质人群生活的面积配比；更节约的功能房设计增加*价比。(如:联排别墅的内庭院设计可以很好的解决整栋别墅的自然通风问题；花园洋房的带电梯设计考虑每一位需要关爱的家人；伤残人便道)。联排别墅、叠加别墅首层的大花园配套增添了自由的活动空间与生活情趣。双层挑高的空中花园设计。大的私家花园与空中花园。经济实惠的书房设计(低于2米2的部分不算销售面积)。
总户数:1400户 建筑类型:小高层，联排别墅
绿化/容积率:绿化率36。00% 容积率1。50
项目规模:占地面积16。00万平方米(公顷) 建筑面积24。00万平方
售楼处:北碚城北新区
车位:850辆
主要广告推广媒体:
少量报纸广告发布、
整合推广策略评估:
目前该项目尚处于前期筹备、整理阶段，尚无其他广告发布和推广活动，因此暂时难以对其推广策略进行评估。
第二部分:swot分析
一、项目优势
●区位
渝中半岛主山脉中轴位置 城市*景观地带
本项目具备具备突出的区位优势，项目位于平顶山公园东南，南方香榭里以北，渝中半岛主山脉中轴位置，城市*景观地带，主城区规划水天风景线中轴地带，地块形态呈典型坡地结构。
在本市所开发的同类低密度、高品质社区住宅项目中，区位优势特别突出，并具备一定的景观优势。
毗邻已近实施的高(二郎高庙村)九(大坪九坑子)路城市干道，交通便利。
项目周边具有主城区成熟的社区环境，生活、消费、购物条件良好，具备其他花园洋房和低密度住宅难以比拟的独特生活环境。
● 知名房地产企业品牌优势
南方集团作为重庆知名房地产开发商，具备一定的品牌影响力和知名度，借助集团整体品牌影响，在推广上可达到事半功倍的效果。
二、项目劣势
●政策影响
本项目属于中高端大型社区项目，开发周期长，项目消费人群具备一定的局限*，受到国家房贷政策改变、银行紧缩银根的影响，本项目的推广将面临着一定的营销压力。
●环境优势不突出
本项目虽然具备一定的景观优势，但与其他项目相比较，优势仍不足以形成消费的势能，因此，强化项目独特区位优势的宣传，将成为项目推广的要点。
三、项目机会
●面临消费者更新换代需求的提升
本项目的推出恰逢新一代中高白领收入阶层开始形成，对改善居住条件、或提升生活品质的需求，造成市场消费的热点。
适应市场发展的需要，打造高品质人居环境将成为促使本项目成功营销的市场潜能和机会。
四、项目威胁
●细分市场供给充裕、客户可选*强
市场上中高端房源的相对饱和，将为项目的拓展和营销带来一定的压力。
●房贷政策控制、置业频率降低
国家房贷政策的改变，使部分消费者减缓了购房置业的步伐，甚至取消了置业家计划。
●品牌提升面临习惯心态的影响
消费者对品牌的习惯心态和消费惯*，如不能克服这一心理暗示，成功实现项目品牌价值的提升，将直接影响到项目地产价格的增长。
第三部分:项目定位策略
一、目标客户群说明
由于本项目特定的建筑品质(低密度、高品质)和项目特*，使项目的推广目标客户群体具备一定的特殊*和指向*，即项目客观投资消费人群具有相当的局限*。
以下为项目目标客户群体分析:
● 中高收入置业人群
本人群主要由大中型企业中层以上管理人士、公务员、银行职员、部分中小私企老板、成功
创业人士、高等院校教师等白领人群组成。
● 外来成功商务人士群体
这部分人群主要是外来的投资、经商人士。
● 人群分布
目标客户群体主要来自高新区、沙坪坝区、九龙坡区，同时不乏来自其他区域的客户。
消费者分析:
针对目标客户的情况，我们将目标市场细分如下:
1、 购买阶层
1)自用
2)安居保值
3)换屋计划
2、年龄层次:中青年人为主(30-50岁)
3、家庭结构:三到五口之家为主
4、收入区分:中、高收入阶层(收入5000元-10000元/月左右)
5、购买心态
1)环境偏好。
2)休闲享受。
3)智能化偏好。
4)地位偏好。
6、购买动机:居住为主，投资为辅。
二、项目品牌定位策略
楼盘(usp)综合优势--
● 区位优势，作为主城区核心的低密度花园洋房，本项目具有独特的区位优势。 ● 紧临高新区*商圈，拥有完善的医疗、文教、交通、*、餐饮等配套设施。
● 知名房地产企业品牌优势
项目品牌定位:
都市星河城--大型名仕园林住宅社区
项目品牌定位分析:
● 地理优势分析:本市主城区少有的大型低密度、高品质园林社区，地理位置位于渝中大半岛都市主山脉中轴坡畴地带，视野开阔，交通便利，所在地点镶天衔地，看漫天星光与地上灯火连成一片，势成星河，颇有豪迈之感，取语[城"，更有大社区的气势。
● 项目目标客户群体整体教育背景和知识结构优越，喜结识有涵养的朋友，取名品牌定义:大型名仕住宅社区，合符项目目标受众特点。
● 项目所在渝中大半岛水天风景带上的枇杷山、鹅岭、浮图关、平顶山等公园，均为本市观赏夜景的知名园林，与众多名园携手于一线，而又独有特*，品牌定位[半岛星河城--
大型名仕园林住宅社区"，利于提升项目[风林高地"的美誉度和影响力，更有利于将项目打造成主城首席高品质园林居住社区。
● 项目作为渝中大半岛高品质园林居住社区，取名[星河城"，主要体现项目的高品位和尊贵特*，有与*半岛半山华宅相媲美的独特优势。
项目主题广告语
站立·新山地风景--风林高地
项目主题广告语诠释
● 以站立取意项目为城市*站立观景地带，地处高幄，视野开阔
● 以新山地风景突出项目特*和风格，即山地建筑的独特风格。
● 整个主题广告语言，立意新颖别致，简洁明了，看似平淡，细细咀嚼却有耐人回味的独特韵味。
项目主题广告语备选
都市华美生活乐章--风林高地
城市*空灵境地
靠近山城浪漫天际的居住经典
在城市*山脊--屹立的风景
项目主题广告语备选提议点评
● 上述广告主题语言取意都市核心繁华，寓意简洁明了
● 主题语言简洁明快，容易记忆，突出表达出项目特点
项目品牌定位策略:立足中高端地产市场，强化核心区位优势诉求，通过全方位的整体推广，借助以电视广告为主导的多元媒体整合传播，达到在开盘前后很短时间内凝聚人气，扩大单一项目品牌知名度和影响力的目的。
三、楼盘品质定位策略
楼盘品质定位:
新山地建筑经典、 城市花冠
楼盘品质定位说明:
● 简洁明快的后现代建筑风格，具有北欧山地建筑风格外立面的独特景观特*，低密度、高尚园林社区。
● 项目地处高新区城市最高点，具备独特的新山地建筑特*，渝中半岛水天风景线上的独特景观视野，全方位感受山城美景，可以冠以[城市花冠"的美誉，具有闹中取静、大隐于市的独特审美取向。
● 立足品质定位[城市花冠"的优势诉求，强化项目特定区位优势的体现，即成熟社区环抱、
紧临繁华中心商圈等优势提升项目居家品质的因素。
● 项目结合山地环境特点，大量运用叠泉、瀑布、溪流、花园、绿地等营造小区景观。建筑设计上引入北欧建筑的简约唯美，以明朗的线条，勾勒出一个自然、健康、中西合璧的现代化居所。
四、物业定位策略
南方集团成功物业管理经验、二十四小时酒店式物业管理，全封闭社区智能化物业管理体系、入户对讲电话、专有停车位。
五、推广定位策略
本项目推广的核心在于突出项目独特的城市*新山地环境、强调项目独特简洁的建筑风格，突出区位和环境优势诉求。
树立南方新城·风林高地作为南方房地产中高端品牌*的品牌形象，以项目品牌定位:[都市星河城--大型名仕园林住宅社区"为推广核心，在推广过程中，诉求[新山地建筑经典、城市花冠"的品质定位和内涵，借此实现项目整体的营销推广策略。
第四部分:项目营销推广
一、项目现场包装
● *
项目现场设立主题*，将项目营销中心建设成一栋具有北欧简洁风格、单层面积在1500㎡、挑高5m的3层*公寓，主题*建议设在项目制高点位置。
*三楼设立1000㎡超大观景平台，供客户欣赏整个园区建设面貌和远眺四周风景。
● 施工围墙
突出项目作为都市星河城--大型名仕住宅园林社区的独特优势。
突出项目作为新山地建筑经典、城市花冠的品质内涵
● 其他沿街户外广告:
沿项目交通道路到城市主干道直至高新区转盘地区路灯设立灯箱广告群组，以通过大规模的区位*户外广告发布，达到先声夺人、为项目造势的目的。
●其他项目包装:
都市星河城--大型名仕住宅园林社区
南方新城·风林高地城市优雅生活手册(楼书)
精致布艺手提袋、宣传用手提袋(印刷品)
阶段*信息发布DM单、宣传折页
项目沙盘、户型模型、景观园艺植物、
促销礼品:小盆绿*植物、名贵花卉种子
营销中心展版、接待台，接待用小圆桌、座椅、饮水机等物品
其他项目VI应用物品
二、建设步骤建议
1、 利用开盘前2-3个月筹备阶段完成项目主题*、营销中心建设和包装
2、 在开盘阶段完成主题景观的完工典礼和剪*仪式，造成项目推广的又一 靓点
3、 争取项目在2005年元旦、或2005年春节期间开盘，以利用元旦、新春节假日良好氛围，更大程度的聚集人气。
三、广告推广策略
采取循序渐进的推广策略
作为具有一定规模的大型园林景观高尚社区项目，应采取循序渐进的推广策略，在项目的不同施工、建设阶段配合不同的广告推广策略。
以一个核心诉求贯穿全过程，以不同阶段、不同侧重点和营销推广要点的原则，实施分阶段广告推广策略。
通过多层次、分组团的推广方式，实现项目整体推广的成功，即以组团项目开盘为核心，形成7大推广阶段，在每一阶段内按照*广告推广周期实施推广策略:
1、 即项目整体筹备阶段作为整个项目筹备期。
2、 在一期组团开发的同时，实施一期组团项目的全程推广营销。
3、 在一期组团项目成功营销的背景下直接导入二期项目的开盘阶段推广策略，形成多波次、多层次广告推广形势。
第五部分:项目销售策略
1、 设立项目主题*外长时期的2-3个外卖场和展示中心，建议在沙坪坝三峡广场、石桥铺高新区中心广场、解放碑中心广场设立外卖场。
2、 参与高尚公益推广和艺术展示活动，提升项目在特定人群心目中的影响力和美誉度。
3、 利用大型展销会开展优惠观光、优惠促销推广活动，借助高尚音乐会凸现项目独特品
4、 元旦、新春平顶山公园主题文化观光活动的推广。
5、 开展针对知名企业中高管理阶层的会员制营销，建立[城市花冠--风林高地--名仕俱乐部"，组织会员活动，鼓励知名人士购买[风林高地"物业，并对此加以宣传。
第六部分:宣传推广计划
第一阶段:项目筹备阶段
★ 筹备期:
筹备时间:××年××月--××年××月，60天
筹备策略:*人干*事、高标准要求、通力协作、及时沟通、严格控制、提高效率。 筹备内容:(1)、所有涉及营销推广的策略全面确定；
(2)、所有涉及制作、印刷物料的平面设计完成、定稿；
(3)、现场包装、售楼中心的布局、规划、设计和建设、执行、装饰完成；完成电视广告拍摄；
(4)、第一阶段各项活动计划确定、所涉及单位、人员衔接确定工作完成；
(5)、迎接正式销售的价格策略、主力商家、招商策略最终确定；
(6)、参加[试销和内部预约登记认购"的活动、展场布置设计制作、销售物料准备、人员安排完成。
第二阶段:品牌推广
★ 引导期:
推广时间:××年××月--×月×日，30天
营销策略:试销和内部预约认购
广告策略:少量报媒推广、黄金时段电视广告发布
*策略: [城市花冠"名车鉴赏会推广、感受优雅精致重庆版画收藏展
[城市花冠"-风林高地名士贵宾卡(联合银行发行)推广活动
(细案另拟)
第三阶段:楼盘品质塑造
★ 开盘期:
推广时间:××年××月正式开盘--×月×日，15天
广告策略:现场新形象、派发dm、广告攻势强热、报媒推广
销售策略:告知前期目标客户，根据客源量确定首期推出单位，调节、控制价格，把握销售控制单位，推出二期销售单位。
*策略:重庆优雅名士评选活动、晨报十大藏书家评选活动
达成目标:促使前期积累的客户成交，达成25%的销售目标。
★ 强销期:
推广时间:××年×月×日--××月×日，30天
广告策略:持续投放一定数量的电视广告，诉求项目整体品牌，通过报媒主题系列软文及硬*广告对市场进行吸引，举行促销活动，配合dm直邮策略
销售策略:根据开盘期销售情况，推出第二、三批销售单位，调整价格策略，强化服务营销策略
主题内容:以卖点为诉求点，将[菜"(卖点)一盘盘端出来，形成一桌丰盛的[宴席"，将项目完整地展示于潜在客户、投资者面前。
地产洋房年度推广方案范文 篇四
一、项目简介：
本房地产项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
本房地产现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成本房地产下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。
现在，一期多层尚有37套的现房、准现房，销售额850万元。其中159、7M2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127M2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90、4%。
二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计2003年5月底办下。
由此可见，目前本房地产的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。
二、市场概况及基本竞争格局：
A、东南板块及郑汴路商圈。
郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。本房地产位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但本房地产在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。
东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。
航海东路与107国道沿线是2002年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是本房地产二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和本房地产一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。（详见附1：郑汴路市场调研报告）
B、小户型市场概况。
自2001年底时尚PARTY介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是2003年初，青年居易（EASY-GO）以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。
燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型（两室两厅75平米，三室两厅95平米）。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。
（小户型市场详见附2：郑州市小户型的调查报告）
C、商铺市场
商铺是一个比较特殊的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少决定的。目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。本房地产二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端，即将建成的大卖场的商业价值将会决定二期商铺的价格。人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。
和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺。
三、项目SWOT分析
一）优势
1）郑汴路商圈天然的地段优势，这里是财富的俱乐部，富翁的制造厂，在这里百万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑。
市场细分如下：
a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。
b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足，属过度消费和终极消费的结合。
c、复合市常本房地产一期是一个大众楼盘，从价位角度划分，属中低档楼盘。本房地产二期小户型项目的目标群，预计业主身份复杂，置业心理不尽相同，故推广过程中，不能拘泥于单一的推广主线。
本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有效需求不足。如果本房地产二期销售象青年居易一味的向年轻时尚族诉求，我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面。（详见郑汴路市场调研报告）
郑汴路市场调研报告
调查目的：了解郑汴路市场的整体收入水平和消费者对小户型的认知和接受程度（本房地产购房消费支撑力度）
调查方法：分层随机抽样（不同年龄层）和分块随机抽样
调查范围：郑汴路东建材市尝灯饰市尝管材市尝名优建材市尝商品大世界
调查时间：2003、4、14
郑州，银基批发市场和郑汴路建材市场是商业比较密集的两大板块，这里聚集了数以万计的大小商贩，他们收入不菲，他们绝大部分是外地人，他们是郑州房地产消费的主力军。了解这一人群的收入水平、消费习惯将对房地产的投资有一定的指导意义。
2003、4、14，动力公司市场部走访了郑汴路建材市场，对小户型的市场消化力做了调查，而这些建材市场的小老板们对此漠不关心，或拒不作答，说明消费者对房地产市场敏感度不够。消费疲软，市场敏感度不高，纯小户型在郑汴路这块市场前景严峻。
对建材市场调查发现：
1、大部分员工租房住，潜在客户存在；市场潜量比较大，但需要推广的成本较高
2、大部分员工来自外地或郊县，收入水平偏低，消费力不足
3、小户型需求弹性非常大，对价格非常敏感
4、市场上有很大不稳定因素，8-9月份建材市场要拆迁到莆田，固有的建材市场要做升级换代
5、外地人居多，他们辛苦拼搏，如果要买房子的话，更喜欢一步到位
6、商铺为上下两层，一般下面做门面，上面做仓库和员工宿舍
7、附近都市村庄较多，租务市场一般80—150元/月
8、作为首次购买者，最重要的还是价格
9、他们讨厌郑汴路目前的工作和居住环境，他们寻求方便、安逸、清净
10、相当一部分是河南总代理，无须过多的现场销售
11、同类产品多，竞争激烈，压缩销售成本是公司发展最重要的问题，故一般员工无福利分房的可能
12、普通员工不会因为工作而就近选择居住地，她们往往因为居住而更换工作，普通员工流动性比较大
13、对60—80平米的两室较感兴趣，这部分需求将转化为有力的市场动力
14、本房地产知名度不高，口碑不好
15、外地商人对郑州的发展较失望，但郑汴路的升值充满信心
郑汴路建材市场蕴涵了较大的市场潜力，随着郑东新区的开发和郑汴路大卖场的形成，郑汴路升值的前景就会更加明朗化，故前期概念的炒作成功与否直接决定了项目的运作的好坏，“注意力经济”的时代，抓住了消费者的眼球，侵占了客户的意念，就意味着成功！
2）郑汴路板块高档楼盘云集，已经同未来大道板块一样，成为身份、财富的象征。本房地产二期应借此概念，实现品牌形象的转变。
3）正在形成的“大卖潮商务区能直接带动本房地产二期的投资价值，甚至有可能使本房地产二期成为“大卖潮的附属配套。该局面一旦形成，销售将高屋建瓴，出现爆抢局面。
4）本房地产项目二期有巨大的升值空间与既得便利
A、107国道的东迁，郑汴路东段将成为郑州东区的财富中转站。有“东之中”或“东区发动机”的本质地位。郑汴路商圈早已成为百万富翁的制造厂。但是这样的天然地产需求优势，却让建业、英协、百合花苑等一批高、中档楼盘风光占尽，而我方楼盘以“中原地产大低震”的角色，不仅没有收获天然的地段优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。这一问题必须在二期项目得到扭转。
B、郑东新区的辐射效应。
郑东新区的开发将使郑州的中心东移，郑汴路地产板块位于老城区与新城区的支撑地带，配套齐全，生活便利的条件将给郑汴路东段带来一次前所未有的商机。而本房地产项目恰恰位于这一板块的中心。
二）劣势
1）、本房地产可售资源由三种不同的物业形态组成，这三种物业形态的目标群是完全不同的置业目的。尤其是一期多层现已进入尾盘阶段，可售资源仅850万元，房源主力是159平米的五、六楼3室2厅。
目前，通常142平米的面积即能做出比较舒适的4室2厅，大户型并非市场的主力所在，由于总价原因，总面积在150以上的多层户型五楼以上是最难卖的户型。并且此类房源还要和周围金色年华、金色港湾、百合花苑、东方明花园甚至建业、英协等东南板块几乎所有的楼盘相竞争。尤其是850万元的大户型现房可售资源，不能放任由二期带一期（通常小户型带不动100平米以上的大户型），不能全力以赴主打现有房源（总房源有限，导致营销资源总量较少），也不能先做二期树品牌，在形成二期胜局后再做一期尾房。这对营销工作是一个巨大的挑战。
2）本房地产二期离郑汴路较远，从售楼部到社区要经过嘈杂的市场，很难形成良好的看房通道。本房地产一期、二期又被青年路所分隔，很难形成整体楼盘感觉，有“只是两栋临街楼”的印象。
3）本房地产二期和张庄一墙之隔，有都市村庄的形象，物业安全系数较低，居住环境嘈杂，仅靠硬件设施，很难形成高档楼盘形象。
4）与二期相比，一期楼盘素质高、售价低，形成本房地产二期销售心理价位抗性。
5）非现房，不符合商户即买即住的消费心理。
6）非独立厨房，做饭起居不方便，这与目前郑汴路商户想改变天天吃大排挡的愿望不符。
三）、机会
1）商铺的拆迁，原本居住在商铺二楼的商户另谋居所，导致租房市场更加火爆。郑汴路商圈约4000户商户，2万人的庞大消费群体将突显本房地产二期的投资价值。因势利导，单纯商铺拆迁形成的居住需求，即可成为本房地产二期主力客源。
2）挖掘市常郑汴路商圈商铺仓库资源紧张，从费用角度考虑，商户、店员在二楼居住很不划算。动员较大的商户从商铺的二楼搬出来，到本房地产置业，开拓新市常
3）郑汴路各市场竞争激烈，大鳄级商户正在形成，这些商户为了稳定企业中的骨干力量和亲属，已开始为他们购置总价较低的房屋。这些房屋通常位于商铺附近，以便于商户们无严格意义上下班的生活工作需求，而本房地产二期恰恰符合商户们的这一需求。
4）大卖潮的整合，将对大鳄形成推波助澜，本房地产二期有可能成为“大鳄”的商务配套。
a）小户型的特性导致目标客户对居住环境要求不高。本房地产二期配套不全，居住环境嘈杂的抗性可以弱化。
b）本房地产二期产品总价低，置业风险校由于郑汴路商圈租房市场火爆，且本楼盘有“大卖潮作依托，购房、租房需求恒久存在，物业几乎不可能贬值，也比较容易转手或出租，这非常符合外地商人置业心理。
c）本房地产二期应该说具有充足的客户资源，消费的中坚力量是建材市场中的商户，故推广中可采取铺单的形式为主，报纸广告、广播广告为辅的媒体策略，节约大量的推广成本。
d）小户型现房阶段户型劣势一览无余，故期房从另一方面说是一种优势。
e）以大卖场做依托，诱导郑州房东投资市场，这部分客源很难成为本房地产二期销售的中坚力量。
f）郑东新区建成需历时20年之久，总投资2000亿元，其中一期总投资156亿元，在5年内完成。这将给郑汴路巨大的市场机会。
四）威胁
1）行业内的竞争
i。周边楼盘云集。建业、英协、东方明珠、百合花苑、金色年华等林立在郑汴路附近，客户分流，竞争激烈。
ii。郑州小户型市场正趋饱和，过量的小户型的投放势必导致更加过量的楼盘优胜劣汰。
建业四期、百合花苑、金色年华二期近期均有小户型投入市常本房地产二期应当密切关注市场动态，争取占领市场先机。
地产洋房年度推广方案范文 篇五
房地产营销公关策划中公关一词是公共关系的略语。“公共关系”一词源于英文PublicRelatio，简称PR，也可以译作“公众关系”。公共关系主要要素是社会组织（主体）、传播（手段）和公众（客体）。公关或公共关系策划一般涵义是社会组织（政府、企业等）通过信息传播，以一定的方式和活动协调、发展、完善与公众的关系。
房地产营销公关策划和广告策划相比，公关策划具有双向沟通的特征。房地产广告发布信息明确，传播广泛，但广告发布者与接受者信息的反馈有一定的限制，双向沟通有相当的阻碍。公共关系活动信息传播反馈性强，便于企业与公众的双向沟通，容易达成双方的信任、谅解、默契。房地产营销公共关系中顾客是基本公众，但还包括其他方方面面的公众。它涉及到方方面面的关系，牵连到方方面面的利益，需要方方面面的相助。房地产营销在多维复杂的营销环境中应该运用良好的公共关系，与方方面面保持沟通，促使企业与社会公众相互之间的理解和合作，从而使营销业绩更上一层楼
第一节房地产公关策划规则特征
一、信息传播与双向沟通
房地产营销公关策划，实质上策划企业所要销售的楼盘信息与公众的传播和双向沟通。信息传播可以分成信源，即信息的发布者，也就是传者；信宿，即接受并利用信息的人，也就是受者。房地产营销公关策划强调信息传受双方是在传递、反馈、交流等一系列过程中传播获得信息。因此，这不是一般意义上单向性信息传递，而是通过双向性的信息沟通，使双方在利益限度内最大程度上取得理解，达成共识。
房地产营销公关策划，主要类型有两种。一种是单独性的，即是为了一个或几个单一的公关活动进行策划，本章第二节阐述的就是单独性公关活动的“若干层面”。第二种是综合性的，即是规模较大的，时间较长的，一连串的，为同一目标所进行的公关活动的组合，本章第三节阐述的就是综合性公关活动的实例。无论是单独性或综合性的公关活动策划，都必须符合信息传播的有关规则。
1、信息传播是一个有计划的完整的过程
所谓“有计划”，是指传播活动必须按公关活动的目的或目标有步骤地进行。“完整”，是指传播过程必须符合传播学的“五个W模式”。即Who（谁）；SayWhat（说什么）；ThroughWhichChael（通过什么渠道）；ToWhom（对谁说的）；WithWhateffect（产生什么效果）。
2、信息传播的反馈机制
信息传播要达到双向沟通，必须重视反馈机制的建立。反馈，这里指受者对传者发出信息的反应。在传播过程中，这是一种信息的回流。传者可以根据反馈检验传播的效果，并据此调整、充实、改进下一步的行动。美国学者施拉姆提出控制论传播模式相当重视信息传播的反馈机制，这种模式是一种双向的循环式运动过程。它与传统线性传播模式的根本区别在于：第一，它引进了反馈机制，将反馈过程与传受双方的互动过程联系起来，把传播理解成为一种互动的、循环往复的过程；第二，在这一循环系统中，反馈还对传播系统及其过程，构成一种自我调节和控制，传受的双方要使传播维持、发展下去，达到一定的目的，就必须根据反馈信息，调节自身的行为，从而使整个传播系统基本上始终处于良性循环的可控状态。
3、信息传播信道的选择组织
信道，指信息传播的途径、渠道，也就是媒介。房地产营销公关策划信道式媒介的形式有公关广告、房产展销会、顾客联谊会、自编楼盘通讯刊物、专题展示会、征文、研讨会等。房地产营销公关策划中信道的选择组织实际上也是楼盘公关推广的过程。
二、房地产营销公关策划的基本特征
1、以长远为方针
房地产营销中，企业与公众建立良好的关系，楼盘的信息有效的在公众中传播反馈，楼盘最终得到顾客认可决定购买，所有这一切，都不是一日之功所能达到的。房地产营销公关策划是一种持续不断的过程，它是一种战略性的长期工作。成功的获得并非一朝一夕的努力，也不是一曝十寒的推广。
2、以真诚为信条
房地产营销公关策划需要奉行真诚的信条。企业传播楼盘的信息必须以真实为前提，企业与公众的沟通必须以诚恳为基础，任何虚假的信息传播、任何夸大的沟通方式都会损害企业和楼盘的形象。唯有真诚，才能取信于公众，赢得合作和认可。
3、以互惠为原则
房地产营销公关策划，力求形成良好的公众关系，它不是靠血缘、地缘或空洞说教来维持，而是以一定的利益关系为纽带。企业在公关活动中既要实现自身的目标，又要让公众得益，包括精神和物质的利益。只有企业和公众互惠互利，与公众各方面的合作才能长久圆满。
4、以美誉为目标
房地产营销所有的工作最终目标指向都是为了卖楼，但就某一部分的工作来说又有自身特定的目标。公关策划信息传播和双向沟通的主要目标是树立企业所推出的楼盘的美誉度，不是直接卖楼。所谓楼盘美誉度指楼盘具有良好营销形象普遍受到公众的赞誉。楼盘美誉度的建立和楼盘的知名度、印象度是紧密联系的。所谓楼盘的知名度，指楼盘在公众中的知晓程度。楼盘的印象度指楼盘在公众中的印象包括大致上的认识和感受。在楼盘知名度、印象度的基础上才有可能产生楼盘的美誉度。房地产营销公关策划在提高扩大楼盘知名度、印象度，特别是提升楼盘美誉度有特殊的功效，楼盘“三度”也有利于促销。
第二节房地产营销公关策划若干层面
一、房地产营销和媒介公共关系
地产洋房年度推广方案范文 篇六
一、前言：营销理由
传统经济学认为，商品的价值决定于凝集在商品中的有效劳动，而商品的价格取决于供求关系。按这一理论，一个物件的价值是个客观、可度量的值。人们只要理智地度量生产某种商品所需要的有效劳动，就可以了解一个商品的内在价值，并以此为交换的依据。在这一理论的框架内，消费者能够客观地掌握一个商品的价值，因而是理智的，因而也就不存在市场营销概念了。
然而，西方经济学则认为，商品的价值取决于商品的Utility，所谓Utility是指商品的服务带给人们的效用，或说好处。而这个效用的评价标准是一个主观的概念：同一商品在不同的消费者看来有不同效用，南方人认为米饭好，北方人认为馒头好，谁也不能把自己的价值取向强加给对方。由于认识到了商品的价值是个很主观的东西，因此产生了西方经济学的市场营销概念。营销的目的就是要影响消费者的价值认同，使之心甘情愿地付出更多的成本购买某一品牌的商品，而不是具有同性质的其他品牌。
现在已经步入了知识经济，“华翠”内部必有一个创新系统来不断审视、破坏现有流程，取而代之更好的流程，以使自己跑得更快。以下是房地产营销策划书的具体内容。
二、促销：点石成金
