染雾租赁合同生效要件 篇一
在签订租赁合同之前，双方需要了解并确认合同的生效要件。这些要件是确保租赁合同有效和具有法律约束力的关键因素。以下是租赁合同生效的三个要件。
首先，租赁合同必须有合法的缔约主体。这意味着合同的双方必须是具有完全行为能力的人。在法律上，未成年人、精神病患者和被剥夺公民权利的人等都被认为是没有行为能力的。因此，只有成年人且无法律限制的人才能签订租赁合同。此外，如果一方是法人或组织，他们必须有合法的代表权来签署合同。
其次，租赁合同必须具有明确的租赁物和租赁期限。租赁物是指租赁合同中明确规定的双方约定的物品或资产。这可以是房屋、车辆、设备或土地等。租赁期限是指租赁合同的有效期限，即租赁开始和结束的日期。双方必须在合同中明确规定租赁物和租赁期限，以确保合同的有效性。
最后，租赁合同必须有明确的租金和付款方式。租金是指租赁双方约定的支付给出租方的费用。付款方式是指双方约定的支付租金的方式，例如每月支付或一次性支付等。合同必须明确规定租金和付款方式，以确保租赁合同的合法性和有效性。
除了上述三个要件外，还有其他一些附加的要件可能会根据具体情况而有所不同。例如，租赁合同可能需要附带其他条款和条件，如维修责任、违约责任和保险要求等。这些附加的要件和条款可以根据租赁双方的需求和协商而有所不同。
总之，租赁合同的生效要件是确保合同有效和具有法律约束力的重要因素。缔约主体的合法性、明确的租赁物和租赁期限，以及明确的租金和付款方式是租赁合同生效的基本要件。在签署租赁合同之前，双方必须了解和确认这些要件，以确保合同的有效性和可执行性。
租赁合同生效要件 篇二
租赁合同是租赁双方达成的一项法律协议，为确保合同的有效性和具有法律约束力，有一些生效要件需要满足。以下是租赁合同生效的三个要件。
首先，租赁合同必须有明确的意思表示。意思表示是指双方表达出愿意遵守合同条款的意愿。这可以通过书面形式、口头形式或行为形式来实现。例如，当房东将房屋租给租客，并且租客接受租赁条件并开始居住时，这表明双方都表示同意签订租赁合同。意思表示的明确性对于合同的生效至关重要。
其次，租赁合同必须满足法定要求。不同国家和地区对租赁合同的法定要求可能有所不同。这些要求可能涉及合同的形式、内容和签署等方面。例如，一些国家可能要求租赁合同必须以书面形式签署，并且必须包含特定的条款和条件。了解和遵守法定要求对于确保租赁合同的法律效力至关重要。
最后，租赁合同必须是双方的真实意思表示。真实意思表示是指双方在签订合同时的真实意图和意愿。这意味着双方必须没有被欺骗、威胁或误导，并且没有隐藏或隐瞒任何重要信息。如果一方在合同签署时被欺骗或误导，合同可能会被认为是无效的。因此，确保租赁合同是双方真实意思表示的是非常重要的。
除了上述要件外，租赁合同可能还需要满足其他特定的要求。例如，一些租赁合同可能要求提供信用背景检查、担保人或租金预付款等。这些要求可能是根据租赁双方的特定需求和协商而定。双方应该在签署合同之前仔细阅读和理解合同条款，并确保满足所有要求。
综上所述，租赁合同的生效要件是确保合同有效和具有法律约束力的重要因素。明确的意思表示、满足法定要求和真实意思表示是租赁合同生效的基本要件。双方必须确保合同满足这些要件，并遵守所有合同条款，以确保合同的有效性和可执行性。
租赁合同生效要件 篇三
租赁合同生效要件
房屋租赁合同不以登记为生效要件
赵某在A县城有一套别墅，其中一间出租给钱某。赵某因经商需要筹集资金，在未告知钱某的情况下将房屋出售给孙某。孙某在接手房屋准备重新装修时，才发现钱某仍居住在房屋内。孙某将自己买受房屋的情况告知钱某并要求其搬出。钱某出示了一张由赵某出具的“收到2009年1月至2009年12月房租4000元”的收条，辩称其与赵某之间有房屋租赁关系，根据“买卖不破租赁原则”，自己仍有权居住。孙某认为，依据有关规定，房屋租赁应当取得《房屋租赁证》，钱某与赵某之间并不存在合法有效的房屋租赁行为。
[析案]本案的争议焦点为：钱某与赵某之间是否存在有效的房屋租赁合同。对此有两种意见，一是钱某、赵某之间不存在有效的房屋租赁合同;二是钱某、赵某之间存在有效的房屋租赁合同，即使房屋买卖后，钱某仍有权居住。
前者意见的理由为，建设部1995年6月1日施行的《城市房屋租赁管理办法》第13条规定：“房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。”第16条规定：“房屋租赁申请经市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》”。第17条规定：“《房屋租赁证》为租赁行为合法有效的凭证。”赵某与钱某达成的房屋租赁协议未经登记备案，未取得《房屋租赁证》，因此房屋租赁合同无效，房屋租赁行为不受法律保护。
后者意见的理由为，《城市房屋租赁管理办法》虽然规定《房屋租赁证》为租赁行为合法有效的凭证，但该办法作为部门规章，不应当作出与上位法相违背的规定。《合同法》第52条第(五)项规定：“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。”《合同法司法解释(二)》第15条规定：“合同法第52条第(五)项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”可见，只有违反法律、法规的强制性规定方可作为合同无效的理由，而《城市房屋租赁管理办法》是由建设部颁布的规章，显然与上位法《合同法》的精神相违背，不能作为房屋租赁合同无效的理由。同时，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条规定：“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持”，也只将违反法律、行政法规作为房屋租赁合同无效的理由，而未将违反规章作为房屋租赁合同无效的理由。
笔者认为，依照《城市房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁行为需经行政许可后才合法有效，《房屋租赁证》就是房屋租赁行为的行政许可证书。《行政许可法》第12条规定了可以设立行政许可的事项，《合同法》第13条规定了可以不设立行政许可的事项。而房屋租赁行为不属于《行政许可法》第12规定的事项，应属于《行政许可法》第13条第(一)项规定的“公民、法人或者其他组织能够自主决定的”事项，无须设立行政许可。因此，《城市房屋租赁管理办法》是对房屋行为进行管理的部门规章，并不能限制当事人之间合法的意思表示和共同约定，本案钱某、赵某之间的租赁关系应受到法律的保护，钱某仍可按合同约定居住至合同期满。
门面租赁合同生效四大要件
门面租赁合同是指门面出租人将门面提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将门面完好地归还出租人的协议。《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”因此当出租人和承租人就门面出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，租赁合同就成立了。但是成立后的门面租赁合同有无法律效力，主要从下面四个方面进行审查。
(一)合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。
(二)门面是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的门面，都可以依法出租。根据规定，有下列情形之一的门面不得出租：
(1)未依法取得门面所有权证的;
(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(3)共有门面未取得共有人同意的;
(4)权属有争议的;
(5)属于违法建筑的;
(6)不符合安全标准的;
(7)已抵押，未经抵押权人同意的;
(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
(三) 门面租赁合同的`内容是否合法。在实践中，有些房门面租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的门面进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。
(四)是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市门面租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中，对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点，一种认为合同是无效的，另一种认为租赁合同仍然有效，但不具有对抗第三人的效力。
房屋租赁合同是否需要备案登记手续?
房屋租赁合同未登记备案，虽然不影响合同效力，但
我国的《城市房地产管理法》第五十四条规定“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”另外《商品房屋租赁管理办法》、《上海市居住房屋租赁管理办法》也都规定了房屋租赁合同登记备案制度，但是我国法律对未登记备案的后果未有明确规定，那么房屋租赁合同未登记备案到底存在哪些法律风险呢?笔者在此结合相关规定简要做一个梳理。
一、 未登记备案对房屋租赁合同效力的影响
1. 未登记备案不影响合同效力
依据在于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持;
2. 当事人约定，将登记备案作为房屋租赁合同生效要件的，则依照约定，房屋租赁合同将在登记备案后生效;
3. 当事人约定，将登记备案作为房屋租赁合同的生效要件，但一方履行主要义务另一方接受的，纵使未登记备案，合同效力也不受影响。
二、 房屋租赁合同未登记备案的法律风险
1. 对出租人的风险
(1)出租人不办理房屋租赁合同登记备案的，按规定将会被处以行政处罚。《上海市居住房屋租赁管理办法》(2011年7月7日上海市人民政府令第68号公布) 第三十二条(对租赁当事人未按规定登记备案的处理)规定，“租赁当事人未在期限内办理租赁合同登记备案手续的，由区、县房屋行政管理部门责令限期改正;逾期不改正的，对个人处以1000元以下罚款，对单位处以1000元以上1万元以下罚款。”
(2)出租人不办理房屋租赁合同登记备案，如果造成承租人因合同目的无法实现而遭受损失的，还将会承担相应的民事责任。
2. 对承租人的风险
(1)承租人不办理房屋租赁合同登记备案的，按《上海市居住房屋租赁管理办法》的规定，亦将会被处以相应的行政处罚;
(2)未登记备案的合同不得对抗第三人。《上海市房屋租赁条例》第十五条规定“房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人。”在这种情况下，如果针对同一房屋上存在数个租赁合同，承租权将由已登记备案合同的承租人取得;
(3)未登记备案将会进一步制约相关手续的办理。
例如：对于商业租赁而言，在办理工商登记或申请设立的相关证件时，相关部门会要求提供已登记备案的租赁合同，未登记备案将会导致相关手续无法办理;对于住宅租赁而言，在申请上海市居住证时会被要求提供已登记备案的租赁合同，未登记备案也将会导致相关手续无法办理。
温馨提醒：个人或者企业在办理房屋租赁的过程中，务必要重视房屋租赁合同未登记备案的风险，尤其是商事租赁，一旦合同未登记备案，其后的工商登记或公司设立手续将无法办理，导致商业目的无法实现，造成损失，在实践中已有相关的纠纷发生。因此，在办理房屋租赁过程中，一定要认识到合同未登记备案的风险，并在合同条款中加以明确和预防。
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